Immobilien-Hypotheken Investmentleitung

Fina Anger Dezember 5, 2016 I 10 0
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Ein Immobilien-Hypotheken-Investitionen Leitung "eine Einheit, die einen festen Pool von Hypotheken und Probleme mehrere Klassen von Interesse hält an sich für Investoren" unter US-Bundeseinkommensteuerrecht und ist "behandelt wie eine Partnerschaft für die Bundeseinkommensteuer mit seinem Einkommen geben bis zu seiner Anteilsinhaber ". REMICs sind für die Bündelung von Hypothekendarlehen und Ausgabe von hypothekarisch gesicherten Wertpapieren im Einsatz und haben einen wesentlichen Beitrag zum Erfolg der hypothekarisch gesicherten Wertpapieren Markt in den letzten Jahrzehnten.

Die Bundeseinkommensteuer der REMICs ist in erster Linie unter 26 USC geregelt §§ 860A-860G von Teil IV der Unterkapitel M Kapitel 1 Untertitel A des Internal Revenue Code. Als REMIC zu qualifizieren, macht eine Organisation eine "Wahl", um so durch die Einreichung eines Formulars 1066 mit dem Internal Revenue Service und durch die bestimmte andere Anforderungen zu tun. Sie wurden im Jahr 1987 als typisches Fahrzeug für die Verbriefung von Hypotheken für Wohnimmobilien in den USA eingeführt.

REMIC Nutzung

REMICs sind Anlageinstrumente, die Geschäfts- und Wohnbauhypotheken in Vertrauen und Ausgabe Wertpapiere, die ein ungeteiltes Interesse an diesen Hypotheken zu halten. Ein REMIC versammelt Hypotheken in Pools und Fragen Pass-through Certificates, ähnlich einer Collateralized Mortgage Verpflichtung oder andere Wertpapiere an Investoren im sekundären Hypothekenmarkt der Multiclass Anleihen. Mortgage Backed Securities durch einen REMIC ausgegebenen Fremdfinanzierungen des Emittenten oder des Verkaufs von Vermögenswerten sein. Rechtsform ist irrelevant REMICs: Stiftungen, Unternehmen und Partnerschaften können alle wählen, um REMIC Status haben, und sogar Pools von Vermögenswerten, die nicht juristische Personen können als REMICs qualifizieren.

Das Steuerreformgesetz beseitigt die Doppelbesteuerung von Einkommen auf Unternehmensebene von einem Emittenten und Dividenden an die Wertpapierinhaber gezahlt, wodurch ein REMIC einen hypothekarisch gesicherte Wertpapiere Angebot als Verkauf von Vermögenswerten zu strukturieren, die Darlehen effektiv entfernt vom Ursprung verdient Bilanz Kreditgeber, sondern als eine Fremdfinanzierung in der die Kredite verbleiben als Bilanzaktiva. Ein REMIC selbst ist von Bundessteuern befreit sind, wenn auch Einkommen von Anlegern erworben werden, wird in voller Höhe steuerpflichtig. Wie REMICs sind in der Regel steuerfrei an der Unternehmensebene, können sie nur in qualifizierten Hypotheken und zulässigen Anlagen, einschließlich Einfamilienhaus oder Mehr Hypotheken, gewerblichen Hypotheken, zweite Hypotheken, Hypotheken Beteiligungen und Bundesagentur für Pass-Through-Wertpapiere investieren. Nonmortgage Vermögenswerte wie zum Beispiel Kreditkartenforderungen, Leasingverträge und Autokredite sind nicht förderfähig Investitionen. Das Steuerreformgesetz erleichterte es Sparkassen und Real Estate Investment Trusts, um Hypotheken-Wertpapiere als qualifizierte Portfolio-Investitionen zu halten. Eine Sparkasse, zum Beispiel, kann REMIC ausgestellten hypothekenbesicherte Wertpapiere als qualifizierte Vermögenswerte bei der Erfüllung des Bundes Anforderungen an die Behandlung als Spar- und Kredit für steuerliche Zwecke enthalten.

Als REMIC, eines Unternehmens oder eines Pools von Vermögenswerten muss ein REMIC Wahl machen Interessen Struktur der Investoren als eine beliebige Anzahl von Klassen eingestuft werden können, folgen bestimmten Regeln, Zusammensetzung des Vermögens erlassen angemessene Methoden, um disqualifiziert Organisationen halten ihre Rest Interessen zu verhindern, und regelmäßiger Interessen und einem - und nur eine - Klasse von Rest Interessen. Der Internal Revenue Code scheint nicht REMICs benötigen, um eine Klasse der regulären Interessen haben.

Qualifizierte Hypotheken

Qualifizierte Hypotheken umfassen verschiedene Arten von Pflichten und Interessen. Qualifizierte Hypotheken werden als "jede Verpflichtung, die hauptsächlich durch das Interesse an Immobilien besichert ist definiert und wird entweder an den REMIC auf dem Start Tag im Austausch für regelmäßige oder Rest Interessen übertragen oder innerhalb von drei Monaten nach der Inbetriebnahme Tag nach a gekauft Festpreis-Vertrag in der Tat auf dem Starttagen zu jeder regelmäßigen Zins in einem anderen REMIC die dem REMIC auf dem Start Tag im Austausch für regelmäßige oder Restanteile am REMIC, jedem qualifizierten Ersatz Hypothek, oder bestimmte FASIT regelmäßigen Interessen übertragen wird. " In "Pflicht" ist nicht eindeutig; ein breites Lese würde Vertrag Ansprüche beinhalten, sondern ein schmaler Lese würde nur um, was als "Schuldtitel" unter dem Code vornehmen müssen. Das IRC definiert "prinzipiell gesicherten" entweder mit "im Wesentlichen alle der Erlös aus der Verpflichtung ... verwendet zu erwerben oder zu verbessern oder zu schützen, ein Interesse an Immobilien, die an der Entstehung Bisher ist die einzige Sicherheit für die Verpflichtung" oder mit einem Marktwert von Interesse, dass die Verpflichtung zu mindestens 80% des eingestellten Ausgabepreis sein oder zumindest diesen Betrag, wenn sie dem REMIC beigetragen sichert.

Zulässige Anlagen

Zulässige Anlagen beinhalten Cashflow Investitionen, qualifizierte Reserven und Abschottung Eigentum.

Cash-Flow Investitionen sind vorübergehend Investitionen in passive Vermögenswerte, die Interessen der Zahlungen auf qualifizierte Hypotheken, die zwischen der Zeit, dass die REMIC erhält die Zahlungen und die REMIC die Verteilung dieses Geld, um ihre Inhaber auftreten verdienen. Qualifying Zahlungen umfassen Hypothek Zahlungen von Kapital oder Zinsen, Zahlungen auf eine Bonitätsverbesserung Verträgen Gewinne aus Veräußerung von Hypotheken, Gelder von Abschottung, Zahlungen für Garantieverletzungen auf Hypotheken und Vorfälligkeitsentschädigungen.

Qualifizierte Reserven sind Formen eines unkörperlichen andere als Restinteresse in REMICs, die als Investitionen im Rahmen eines qualifizierten Reservefonds, der eine REMIC die Kosten oder Zahlungen an die Anteilsinhaber aufgrund "jede vernünftigerweise verlangt Reserve für zur vollständigen Bezahlung zu schaffen" gehalten werden auf die Standard, unerwartet niedrige Renditen oder Defizite im Interesse von Vorauszahlungen. REMICs Regel für sichere, kurzfristige Anlagen mit geringen Ausbeuten entscheiden, so ist es in der Regel wünschenswert, den Reservefonds zu minimieren, während "die gewünschte Kreditqualität für die REMIC Interessen."

Foreclosure Immobilie ist Immobilien, die REMICs zu erhalten, auf Standardwerte. Nach Erhalt Abschottung haben REMICs bis zum Ende des dritten Jahres um über sie zu verfügen, obwohl die IRS gewährt manchmal Erweiterungen. Abschottung Eigentum verliert seinen Status, wenn ein Mietvertrag erstellt bestimmte Arten von Mieteinnahmen, wenn Bautätigkeiten, die nicht beginnen wollte, bevor der REMIC erwarb das Grundstück übernommen werden, oder wenn die REMIC nutzt die Eigenschaft in einem Gewerbebetrieb ohne die Verwendung von einem unabhängigen Vertragspartner und mehr als 90 Tagen nach dem Erwerb es.

Regelmäßige Interessen

Ein REMIC kann eine beliebige Anzahl von Klassen von regelmäßigen Interessen umfassen; diese sind oft durch Buchstaben wie "A", "B" usw. identifiziert und einen Kupon und die Zahlungsbedingungen zugeordnet. Es ist nützlich, regelmäßiger Interessen als ähnlich Schulden zu denken; sie neigen dazu, ein geringeres Risiko mit einer entsprechenden niedrigeren Ertrag haben. Regelmäßige Interessen werden als Schulden versteuert. Eine regelmäßige Zins müssen als solche gekennzeichnet werden, auf dem Start Tag ausgestellt werden, enthalten feste Begriffe, sorgen für Zinszahlungen und wie sie zu zahlen sind, und bedingungslos berechtigen den Inhaber der Zinsen, um eine bestimmte Höhe der Haupt empfangen. Die Gewinne werden an die Inhaber besteuert.

Rest Interessen

Ein REMIC kann nur eine Klasse von Rest Interesse haben. Rest Interessen sind in der Regel Eigentum beinhalten und ähneln Eigenkapital mehr als Schulden. Jedoch kann Rest Interessen weder Fremd- noch Eigen sein. "Zum Beispiel, wenn ein REMIC ist ein Sondervermögen innerhalb einer rechtlichen Einheit, die Rest Interesse könnte der Rechte aus dem Eigentum der REMIC Vermögen besteht, vorbehaltlich der Ansprüche von regelmäßigen Zinshalter, oder wenn die regelmäßigen Interessen haben die Form von Schulden unter Vertrags gesichert, ein vertragliches Recht auf Ausschüttungen aus dem Pfandrecht der Anleihe Freigabe zu erhalten. "Das Risiko ist größer, als Restanteilsinhaber sind die letzten, die bezahlt werden, aber die potenziellen Gewinne größer sind. Rest Interessen müssen als solche, auf dem Start Tag ausgestellt werden, und eine regelmäßige Zins nicht benannt werden. Wenn die REMIC macht eine Verteilung von Restanteilsinhaber, muss sie anteilig sein, der anteilige Forderung vereinfacht ist wichtig, weil sie verhindert, dass in der Regel eine Restklasse von als mehrere Klassen, die den REMIC disqualifizieren könnte behandelt.

Re-REMIC

In der Finanzkrise von 2007-2010, die Ratings vieler REMICs zusammengebrochen. Um einige höheren Ratings für regulatorische Risikokapitalzwecken zu extrahieren, wurden mehrere REMICs in wieder verbriefte Grundschuld Anlage Leitungen eingeschaltet. In einer einfachen Wieder REMIC, einen Investor seine Eigentumsrechte an hypothekarisch gesicherte Wertpapiere an eine neue Zweckgesellschaft; indem eine ausreichende Menge von Vermögenswerten an die neue Struktur kann die neue Struktur der Tranchen eine höhere Bewertung erhalten. Allerdings haben eine Reihe von Wieder REMICs anschließend ihre neuen AAA-Ratings zu CCC reduziert sehen.

Forms

Ein REMIC können hypothekarisch gesicherte Wertpapiere in einer Vielzahl von Formen erteilen: Wertpapiere, die von Ginnie Mae Pass-through Certificates, Krediten, einzelne Klasse Partizipationsscheine und Klassenkombinationen hypothekenbesicherten Wertpapieren besichert; Mehrfachklasse Pass-Through-Wertpapiere und Klassenkombinationen hypothekenbesicherten Wertpapieren; Mehrfachklasse Pass-Through-Wertpapiere mit schnell oder langsam Pay-Pay-Funktionen; Wertpapiere mit einer nachrangigen Anleihe-Tranche, die die meiste Ausfallrisiko übernimmt, so dass der Emittent, um ein besseres Kredit-Rating zu erhalten; und Collateralized Mortgage Obligations mit monatlichen Durchwirken der Anleihezinsen, wodurch Wiederanlagerisiko, indem sie Investoren nennen Schutz gegen vorzeitige Rückzahlung.

Die Vorteile der REMICs

REMICs abzuschaffen viele der Ineffizienz der Collateralized Mortgage Obligations und bieten Emittenten mehr Möglichkeiten und mehr Flexibilität. REMICs haben keine Mindesteigenkapitalanforderungen, so REMICs können alle ihre Vermögenswerte zu verkaufen, anstatt zu halten einige die Pfandbesicherung Anforderungen erfüllen. Da regelmäßige Interessen automatisch als Schulden zu qualifizieren, zu vermeiden REMICs auch die peinliche Wiederanlagerisiko, das CMO Emittenten zu tragen, um Schulden zu zeigen. REMICs können auch monatliche Ausschüttungen an die Anleger in denen CMOs machen vierteljährlichen Zahlungen zu leisten. REMIC Rest Interessen zu genießen mehr Liquidität als Eigentümer Trusts, die Beteiligung und Haftpflichttransfers zu beschränken. REMICs bieten mehr Flexibilität als CMO, als Emittenten kann jede juristische Person und der Art der Wertpapiere, zu wählen. Mehrklassenfähigkeiten des REMIC die erlauben auch Emittenten, um verschiedene Wartungsarbeiten Prioritäten zusammen mit unterschiedlichen Laufzeiten, Senkung des Ausfallrisiken und reduzieren die Notwendigkeit für Bonitätsverbesserung bieten. REMICs sind auch ziemlich benutzerfreundlich, da die REMIC Wahl ist nicht schwer, und die umfangreiche Beratung im Kodex und in den Vorschriften bietet "ein hohes Maß an Sicherheit in Bezug auf die steuerliche Behandlung, die nicht für andere Arten von MBS zur Verfügung kann. "

Die Grenzen der REMICs

Obwohl REMICs die Befreiung von Entity-level Steuern, sind ihre zulässigen Tätigkeiten sehr begrenzt ", um im Besitz einer festen Pool von Hypotheken und Verteilung von Zahlungen derzeit an Investoren." Ein REMIC hat eine gewisse Freiheit, qualifizierte Hypotheken ersetzen, Bankrott erklären, beschäftigen sich mit Zwangsvollstreckungen und Standardwerte Entsorgen und ersetzen nicht mehr existierenden Hypotheken, zu verhindern Ausfälle bei regelmäßigen Interessen, Vorauszahlung regelmäßigen Interessen, wenn die Kosten den Wert der Erhaltung dieser Interessen überschreiten und einen qualifizierten Liquidation, in dem der REMIC hat 90 Tage, um ihre Vermögenswerte zu verkaufen und zu verteilen Bargeld zu unterziehen ihre Inhaber. Alle anderen Geschäfte werden als Tätigkeiten verboten und unterliegen einer Strafe in Höhe von 100%, ebenso wie alle nonqualifying Beiträge.

Um die 100% Beiträge Steuer zu vermeiden, müssen Beiträge zur REMICs auf dem Start Tag gemacht werden. Allerdings Bareinlagen zu vermeiden, diese Steuer, wenn sie drei Monate nach dem Start Tages gegeben sind, beinhalten eine Clean-up call oder qualifizierte Liquidation, sind als Garantie gemacht, oder werden durch einen Residualanspruch Halter zu einem qualifizierten Reservefonds beigetragen. Zusätzlich können Zustände REMICs unter staatlicher Steuergesetze zu besteuern. "Viele Staaten haben ganz oder teilweise Steuerbefreiung für Unternehmen, die als REMICs nach Bundesrecht zu qualifizieren angenommen."

REMICs unterliegen föderalen Steuern auf oberster Unternehmens Preis für Abschottung Einkommen und müssen Rendite durch Formular 1066-Datei Die Abschottung Einkommen, das zu versteuernde ist die gleiche wie die für einen Real Estate Investment Trust und können die Mieten abhängig, einen Gewinn beinhalten, Mieten von einem nahe stehenden Personen bezahlt, die Mieten von Immobilien, auf die die REMIC bietet atypischen Dienstleistungen sowie Erträge aus ausgeschlossenes Eigentum, wenn die REMIC dient als Händler.

Die REMIC Regeln in gewisser Weise verschärfen Probleme der Phantom Einkommen für Restanteilsinhaber, die beim steuerpflichtigen Gewinn darf ohne entsprechende wirtschaftliche Vorteile, mit denen die Steuer zu zahlen realisieren auftritt. Phantom Einkommen entsteht durch die Art und Weise, dass die Steuervorschriften geschrieben werden. Es gibt Strafen für die Übertragung von Einkommen, um Nicht-Steuerzahler, so REMIC Anteilsinhaber müssen die Steuern auf Gewinne, die sie noch nicht haben zu zahlen.

Wichtige Emittenten REMICs

Zu den wichtigsten Emittenten von REMICs sind die Federal Home Loan Mortgage Corporation und die Federal National Mortgage Association, die beiden führenden Sekundärmarkt Käufer von herkömmlichen Hypothekendarlehen sowie privat betriebene Hypothek Leitungen von Hypothekenbanken, Hypothekenversicherungsgesellschaften und Sparkassen im Besitz .

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