Reserve-Studie

Sandor Obermeyer April 7, 2016 R 0 0
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Eine Reserve-Studie ist eine Budgetplanung Werkzeug, das den aktuellen Status des Reservefonds und eine stabile und gerechte Finanzierungsplan der laufenden Verschlechterung aufgehoben, was ausreichende Mittel, wenn der erwarteten großen gemeinsamen Raum Ausgaben tatsächlich auftreten identifiziert. Die Reserve-Studie besteht aus zwei Teilen: der physikalischen Analyse und der Finanzanalyse. Dieses Dokument wird oft von einem externen unabhängigen Berater zum Nutzen der Administratoren von einem Grundstück mit mehreren Eigentümern, zubereitet wie eine Eigentumswohnung Vereinigung oder Eigentümergemeinschaft, Schichten, enthält eine Bewertung des Status der gemeinsam gehaltenen Immobilien Komponenten, wie durch die ermittelt insbesondere Vereins CC & amp; Rs und Satzung. Reserve Studien sind jedoch nicht nur die Eigentumswohnungen beschränkt und kann für andere Eigenschaften wie resort Immobilien, Wohnblocks, Anbetung Einrichtungen, Privatschulen, Privatclubs und Büroparks erstellt werden.

Reserve Studien sind im wesentlichen Planungstools entwickelt, um die Hilfe zu antizipieren, und die Vorbereitungen für, große Reparatur- und Austauschprojekte der Unterkunft. Zum Beispiel würde eine solche Projekte sind: Ersatz des Daches auf dem Gebäude, Ersatz des Kessels, Nachrüstung der Brandmelder und Resurfacing der Fahrbahnen.

In einigen Rechtsordnungen in ganz Kanada, eine Reserve-Studie wird manchmal auch als "Reservefonds-Studie", "Notfallreservefonds-Studie", oder "Ersatz Reserve-Studie" und, in British Columbia bezeichnet, bezieht sich die Rechtsvorschriften für diese Art von Studie a "Abschreibungen Report".

Zweck

Der Zweck eines Reserve Studie ist es, diejenigen, die Aufsicht über die Instandhaltung der Immobilie eine bessere Vorstellung davon, was größere Ausgaben zu erwarten und eine gebildete Schätzung, wenn diese Ausgaben auftreten zu geben. Mit diesem Wissen kann der Eigenheimbesitzer Association Board oder Manager ein Budget zu erstellen, so Verbandsmitglieder werden ihren gerechten Anteil an Reserve Beiträge, entwickelt, um die langsamen, aber stetigen laufenden Reservekomponente Verschlechterung der Vereinigung Vermögen verrechnet, und verhindern, dass durch Komponenten überrascht machen, dass oft im normalen Anblick und über eine Reihe von Jahren verschlechtert. Darüber hinaus ist die Reserve Studie liefert wichtige jährliche Angaben zu Vereinsmitgliedern über den Zustand des gemeinsamen Bereich Komponenten und den Stand der Vorbereitungen des Reservefonds. Eine Reserve-Studie ist eine Roadmap, die ermöglicht Entscheidungen getroffen werden, die effizient und effektiv auf lange Sicht sein wird.

Ergebnisse

Es gibt drei Ergebnisse aus einer Reserve-Studie:

  • Eine Auflistung der wichtigsten Vermögenswerte des Vereins, um durch Schutzgebiete, ihre voraussichtliche Nutzungsdauer, Restnutzungsdauer und aktuellen Wiederbeschaffungskosten finanziert werden.
  • Eine Auswertung der aktuellen Stärke des Reservefonds.
  • Eine empfohlene mehrjährige finanzielle Reserve Plan.

Aktualität

Reserve Studien werden vom Vorstand oder Geschäftsführer für die Due Diligence, Offenlegung und Budget- und Planungszwecke benötigt. Eine wachsende Zahl von US-Bundesstaaten und kanadischen Provinzen heute eine gewisse Form von Reserveplanung oder Angaben. Zusätzlich zu, die eine mindestens 10% des Gesamthaushalts gewidmet werden, um Beiträge, Fannie Mae und die Federal Housing Administration behalten kann für ein Stromreserve Studien bitten, für FHA versicherten Darlehen und Fannie Mae Kredit Produkte und Dienstleistungen genehmigen.

State Reserve Studien

Zusätzlich dazu, dass hilfreich Planungswerkzeuge, sind Reserve Studien für die Gemeinschafts Verbände legal in 30 Staaten, sei es für die Vorbereitung des Haushalts oder Hausbesitzer Offenbarungszwecken beauftragt. In Kalifornien, ist das entsprechende Gesetz California Civil Code 5300. In Kalifornien, verlangt das Gesetz eine jährliche Reserve Studie aktualisieren, mit diesem Update auf der Grundlage einer "sorgfältigen visuellen Inspektion vor Ort" zumindest alle drei Jahre erstellt. Mit der Verabschiedung der SB 278 im Jahr 2010, dem Bundesstaat Utah erfordert auch Eigentumswohnungen und Gemeindeverbände, um in regelmäßigen Abständen durchzuführen und Überprüfungsreserve Studien. Reserve Beiträge sind oft eine der größten Budgeteinzelposten eines Verbandes und die Reservefonds ist in der Regel der Vereinigung größten finanziellen Vermögenswerts. Dies bedeutet, jährliche Überprüfung der Reserve Beiträge und jährliche Offenlegung des Status des Reservefonds sind klug.

US FHA

Am 30. Juni 2011 hat das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung veröffentlicht Hypothekengläubiger Brief 2011-22, die Reservestudien verpflichtend für alle neue Eigentumswohnung Konvertierungen Beantragung FHA versichert Darlehen Genehmigung, einschließlich gut und nicht gut Rehabilitation Umbauten vorgenommen. Diese neue Richtlinie in Kraft getreten am 1. September 2011 Condominiums müssen nachweisen, dass mindestens 10% der jährlichen Bewertungserträge gegen Reserve Beiträge gewidmet sein. Die FHA erzwingt die Budgeteinzelposten Bedarf 10% auf nationaler Ebene durch ein Verbot der Kreditvergabe in Entwicklungen, die nicht konform mit dieser Anforderung sind. Zusätzlich Hypothekengläubiger Brief 2011-22 sieht vor, alle anderen Eigentumswohnungen Anfordern FHA Projektgenehmigung erforderlich sein, um eine Stromreserve Studie nach eigenem Ermessen oder wenn finanzielle Dokumente werden nicht angezeigt, eine ausreichende Finanzierung Anforderungen der Eigentümergemeinschaft zu erfüllen einzureichen.

Fannie Mae

Am 1. Dezember 2010 hat Fannie Mae veröffentlicht Ankündigung SEL 2010-16. Die neuen Richtlinien in der Ankündigung beschrieben in Kraft getreten am 1. März 2011. Die Rücklage aus Studien Pflicht für alle neu konvertierte, nicht gut Rehabilitation Eigentumswohnung Entwicklungen an berechtigte Fannie Mae Projektgenehmigung werden Richtlinien. Alle anderen Arten von Eigentumswohnungen haben die Möglichkeit, eine nachgiebige Schutzgebiet Studie einzureichen oder muss eine Haushaltslinie Artikel für Reserven in Höhe von 10% der jährlichen Beurteilung Einkommen hinzuzufügen.

In Kanada

In Kanada die Regierungsgesetzgebung ist Landes und es gibt keine nationale Regulierungsbehörde, die nicht von nationalen Unternehmen oder Verbänden durchgesetzt Standards. Die Absicht der verschiedenen Acts sind offen für Interpretation und als solche unterschiedliche Meinungen bestehen hinsichtlich "ausreichend" Finanzierung. Diese unterschiedlichen Meinungen nicht nur variieren zwischen den Planern sie auch bei den Eigentümern und Managern variieren. Bis heute gibt es keine gesetzlichen oder verbindliche Finanzierungsvorschriften und als solche Einheit Eigentümer sind frei, die Höhe der Finanzierung, die sie für angemessen zu sein zu bestimmen. Die Funktion des Reservefonds Planer ist die Beratung, um den Vorstand / Mitglieder des Rates, die dann müssen die Eigentümer auf dem vorgeschlagenen Plan zu verkaufen ist. Die Besitzer werden letztlich entscheiden, welche Höhe des Beitrags ihrer Ziele erfüllt, ob diese konservativ oder aggressiv sein. Die Vorteilhaftigkeit der beiden Ansätzen wird letztlich durch den Markt bestimmt, und der Immobilienwerte widerspiegeln. Einige Besitzer werden sich dafür entscheiden, in Immobilien, die möglicherweise höhere Gebühren höhere behält sich aber zurückzuhalten, während andere kann wählen, niedrigere Gebühren zu genießen und ein höheres Risiko für eine besondere Prüfung akzeptieren zu erwerben. Diese Eigentümer nicht kontrollieren würden ihre Eigenmittel / Investitionen anstatt lassen sie in den Händen einiger weniger Eigentümer. Weitere Faktoren sind, wie das Anwesen ist von Hypothekenversicherer wie CMHC angesehen und Genworth Kanada Es ist wichtig, für die Entscheidungsträger, sich auf die von den verschiedenen Planer Bezeichnungen und Praktiken verwendet Methoden zu erziehen.

Finanzierungsmethoden und Ziele

Es gibt mehrere Reserve-Studie Finanzierung Methoden und Ziele. Diese Verfahren können verwendet werden, um eine Finanzierungsstrategie, die mit der Risikotoleranz der Gemeinschaft entspricht, zu entwickeln. In Nationale Reserve Studie Standards Terminologie, gibt es zwei grundlegende Finanzierungsmethoden: "Cash Flow" oder "Straight Line". In der gleichen Studie Nationale Reserve Standardterminologie, gibt es vier Förderziele: Vollfinanzierung, Finanzierungsschwelle, Baseline-Finanzierung und gesetzliche Finanzierung. Aufgrund seiner größeren Rechen Flexibilität und seine Fähigkeit, dem Benutzer erlauben, auf zu konzentrieren und erreichen jede der vier Förderziele hat sich die "Cash Flow" Methode erhebliche Wachstum in der Popularität zu sehen.

  • "Straight Line Funding" verwendet eine Methode, bei der Mittel werden pro Komponente zugeteilt. Straight Line Finanzierung entspricht Abwertung Komponenten in gleichmäßigen Schritten über die gesamte Lebensdauer des Bauteils. Der Buchwert ist mit Reservefonds versetzt, um eine vollständige Wert für die Eigenschaft zu halten. Es ist "Full Funding".
  • "Basisfinanzierung" beschreibt das Ziel, genügend Reserven zur Verfügung, um nie ganz das Geld ausgehen müssen. Dies wird manchmal als "cash-positive" Plan beschrieben. Mit weniger Geld in den Rücklagen on-Lagerstätte, Verbände mit einem Ausgangsförderziel höhere Instanzen von Sonderauswertungen und / oder unterlassene Instandhaltung.
  • "Threshold Finanzierung" beschreibt eine durch die andere als die 100% Niveau oder einfach bleiben cash-positive Bord gewählten Ziel. Dies kann ein bestimmter Prozent finanziert Ziel oder der Kassenbestand Ziel sein. Threshold Finanzierung ist oft eine zwischen vollständige Finanzierung und Baseline-Finanzierung ausgewählten Wert.
  • "Gesetzliche Finanzierung" beschreibt das Streben nach einem Ziel, wie beschrieben oder von lokalen Gesetzen oder Codes erforderlich.

Alle Förderziele sind entworfen, um genau die gleichen Ausgaben in die Reserve Komponentenliste dargelegt zu erfüllen. So sind die Ausgaben identisch sind, ist nur die Größe des Reservefonds im Laufe der Jahre verschiedene. Das bedeutet, die Größe des Reservebeiträge zwischen verschiedenen Reserveförderziele ist relativ klein.

Qualifikationen & amp; Service-Levels

Reserve Studien kann durch ehrenamtliche Vorstandsmitglieder geschaffen werden, ihre professionelle Manager, durch eine Vielzahl von Fachleuten, spezialisiert auf die Herstellung von Reserve Studien, oder große Architektur- oder Ingenieurbüros erhalten, die komplette Reserve Studien als kleiner Aspekt ihrer größeren Geschäft. Kürzlich, Zertifizierungskriterien wurden geschaffen, um für ein geordnetes System zur Identifizierung von Personen, die spezifisch diese bei der Schaffung von Reserve Studien geschult worden zu ermöglichen. Eine solche Zertifizierung, dass der Reserve Specialist, ist durch die Gemeinschaft Verbände Institute zur Verfügung. Um diese Zertifizierung zu erhalten, müssen die Bewerber mindestens 30 Reserve Studien innerhalb der letzten 3 Kalenderjahre vorbereitet haben, halten Sie einen Bachelor-Abschluss in Bauleitung, Architektur oder Ingenieurwesen und mit verschiedenen anderen Vorschriften und Verhaltensregeln eingehalten werden.

Eine andere Anmeldeinformationen ist die professionelle Reserve Analyst, erstellt und von der Reserve-Studie Industrie eigene Handelsorganisation gefördert, die Association of Professional Reserve Analysten. Der PRA war das erste Akkreditierungsstelle für die Reserve Professionals. Der PRA-Anmeldeinformationen ist ähnlich, dass es Jahre dauert, nachweisliche Erfahrung, und die Einhaltung der standardisierten Terminologie zu erhalten, auch wenn die Erfahrungsstufen sind ein bisschen höher als die für den RS und ihre Anstrengungen erforderlich sind Untersuchungen innerhalb und außerhalb des CID-Industrie. APRA erfordert auch ihre PRA um Kenntnisse im Umgang mit der Weiterbildung aufrechtzuerhalten.

In Kanada gibt es verschiedene Bezeichnungen und Ausbildungsprogramme. Der Real Estate Institute of Canada bietet die Certified Reserve-Planer-Programm, das die einzige national anerkannte Fachbezeichnung in Landesgesetzgebung als qualifiziert aufgeführt ist. Die Mitglieder des Appraisal Institute of Canada muss die Methodik und die Standards der REIC Programm zu verwenden, wenn sie, um den Bericht zu vervollständigen möchten. Die Canadian National Association of Real Estate Gutachter, begonnen, die Designated Reserve-Planer-Programm an bestimmte Gutachter Mitglieder seit 2012. Der PRFA bieten und die DRP Bezeichnungen erfordern nachweisliche Erfahrung und die Einhaltung der standardisierten Terminologie und Methodik für die Erhebung. Alle PRFA und DRP bezeichneten Planer sind verpflichtet, die RFA Pro Reserve Fund Analysis-Software verwenden oder ein Qualitätssicherungsbericht des von ihnen gewählten Berechnungsmethoden. Applied Science Technologen & amp; Techniker von British Columbia bietet Registrierte Reserve Fund Analysten Trainingsprogramm zum Hauptinspektoren, als Hauptprüfer sind von dem Abschließen Abschreibungen Berichte / Reserve Studies in ihren Geschäftsordnungen eingeschränkt. Ab 2013 Sauder School of Business Real Estate bietet den ersten von 2 Kurse in Richtung einer Zertifizierung genannte Reservefonds Planung Programm, aber noch kein Handelsgruppe hat diese Bezeichnung anerkannt. Alle CRP, DRP und PRFA Reservefonds Planer sind erforderlich, um $ 2.000.000 in E & amp zu tragen; O-Versicherung.

Es gibt drei Arten von Reserve Studien basierend auf Standards, die von der Association of Professional Reserve Analysten und Gemeindeverbände Institute, die sich in der festgelegt, wie ausführlich die Physikalische Analyse durchgeführt wird. Diese drei Arten von Reserve Studien ermöglichen die Zuordnung, um die "Service-Level" entsprechend ihrer aktuellen Haushaltsaufstellung und Offenlegung Bedürfnissen auszuwählen. Eingestellt beginnend mit dem Anspruch auf Vollständigkeit, sie sind:

  • "Full" Reserve Studie. Beachten Sie, dass für die meisten Verbände, muss ein "Full" Reserve-Studie nur einmal durchgeführt werden. Nachdem ein "Full" Reserve-Studie durchgeführt wurde, in den folgenden Jahren der Verein zwischen den unten gezeigten zwei Reserve Studie Update Optionen wählen:
  • "Update Mit-Ort-Besuch" Reserve Studie. Diese Art der Aktualisierung wird oft durchgeführt, alle zwei bis fünf Jahre.
  • "Aktualisieren No-Ort-Besuch" Reserve Studie. Diese Art der Aktualisierung wird in der Regel in den Jahren dazwischen Mit-Ort-Besuch Updates durchgeführt.
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